現在をうろうろ（5344） アベノミクスのヨイショをやっているが、どうも裏がある・・・ さて、何か面白い事は無いかね・・・本当に景気は良いのかね？どうやら、オフィス需要が堅調な様だが・・・？景気が良くて人材確保のためにも良い環境への移転・・・しかし、新規の開業の企業って増えているのかね？IT関連は数年務めて開業が多いですが・・・？どうも、オフィス需要が堅調な理由が良く分からない・・・アベノミクスで景気好調！「貸し手市場」が続くオフィス需要 富裕層向け資産防衛メディア 幻冬舎ゴールドオンライン 偉大なる安倍晋三閣下ヨイショ系の記事ですが・・・ ─オフィス需要がこれほど好調であり続ける理由は 大久保：理由は大きく2つあります。1つはそもそもの経済環境が好調なこと。もう１つは、それに伴って労働市場が逼迫し、人手不足が続いていることです。企業は堅調な業績を背景に、業容を拡大するために、より広い環境、より効率的に利用できる環境を求めています。また、人手不足が深刻さを増すなか、優秀な人材を確保するため、さらには既存社員の満足度を高めるために、より交通利便性の高い立地や、よりグレードの高いビルへ移転しようと考え、集約や統合が進んでいるのです。 まあ、理解できますがね・・・景気が良くなっているという話ね・・・でも、賃料が非常な高騰という話は聞かないね・・・建て替えで新しくて広いスペースを持った所への移転だよね・・・？昔のオフィスビルではコンセントの数や電力容量が足りないでしょうからね・・・今は、省電力のノートPCが主力であっても・・・ 実はCBREリサーチでは、2017年末、大量供給を理由の1つに挙げ「2018年には転換期を迎え、貸し手市場から借り手市場にマーケットは移行する」と予測していました。しかし、現実のマーケットのニーズは、想定以上に底堅く推移しています。以前はテナントが新築ビルに移転した後、グレードBのビルに二次空室が発生するケースがありましたが、現在はオールグレードで逼迫している状況です。 ふむ・・・二次空室が無いって・・・？新規のビルが建って二次空室を埋めるだけの新規参入があるのかね？新規に開業する企業が埋めているとは思えないが・・・？ ─オフィスマーケットにも変化は見られますか。 大久保：空室率が1％を切るような状況が続いているにもかかわらず、最近では賃料の伸び率が鈍化しています。しかも、昨年の25万坪に続き、今年は20万坪、来年は30万坪と、従来の平均である18万坪（2000年〜2018年）を上回る新規ビルの供給が待っています。既存ビルでの二次空室などにより、空室率は今後、上昇する可能性が高まっていると考えます。 新規がこんなに床面積を広げている。起業は、それほど活性化されていないのにオフィス需要は高い・・・？でも賃料の上昇は鈍化ね・・・？ ─転換期といえば、政府主導による「働き方改革」が叫ばれていますが、オフィスマーケットに与える影響は。 大久保：ワークプレイスのあり方が変わってきています。そのもっとも顕著な例はコワーキングスペースの増加でしょう。コワーキングスペースの開設がオフィスの成約面積全体に占める割合は、以前は年間1％にも満たなかったのですが、2017年〜2018年には2〜3％に高まっています。しかも、大型新築ビルを借りるケースも多いため、空室率低下の一因となると同時に、存在感も大きくなってきています。 ふむ・・コワーキングスペースの増加ね？カフェで仕事の様な奴ね・・・なんだか、私が勤めていた大手塾の創業の頃の話しみたいだね・・・不動産業をやっていて、ビルの空室がひどくて・・・遊んでいる部屋を何とかするために塾を開いた・・・教室数がそれなりに必要になるから一発で埋まる・・・収益性も良いので、不動産を購入して教室数を増やしていったわけね。それで大手になれたが・・・コワーキングスペースなら、空室の穴埋めにはなるね・・・収益性も悪くない・・・時代の先端のものだから、新規の大型の奴を借りることになるね・・・ しかし、景気が良くて新築ビルで・・・何で賃料がそれほど上がらないかね・・・？需要が無いということでしょうからね・・・？ああ、何だ・・・もしかして、新規物件って建て替えじゃん？オフィスビルを潰して建て替える・・・ビルから出るから新築の成約があって、新築の部屋が埋まる、この時は・・・まだ、古いビルに居残っているから1社が2つのオフィスを持つことになる・・・これ系かね？ あれや・・・オフィス需要に異変！ 地価上昇でも賃料アップが鈍い裏事情 (1-3) 〈週刊朝日〉｜AERA dot. (アエラドット) やはりね・・・ 堅調なはずのオフィス需要だが、元証券マンで不動産鑑定士の新井隆之氏は首をかしげる。 「東京都区部のオフィス賃料が上がってこないのです。少しずつ回復してはいるのですが、ファンドバブルのピーク時の水準には遠く及んでいません」 だよね・・・変だよね・・・ 地価が上がっているのなら、真っ先に賃料を上げるのがオフィス商売の基本だろう。その動きが鈍いというのだ。 当然だよね・・・ 不動産事情に詳しいオラガ総研の牧野知弘氏が手がかりを与えてくれる。史上空前の空室率の低さには、「からくり」があるのでは、というのだ。 「一つは、新規供給されるオフィスの7割が建て替え物件であることです。建て替えだから、元のビルにいたテナントは外に出て別のビルに入らなければなりません。一方、既存のビルは壊されるので、オフィスの供給面積は減ります。両方の効果で空室率は下がるわけです」 ふむ・・・新規供給は7割が建て替えだからね・・・建て替えるためには、先ず出なきゃならないからね。従って新規の物の成約があって、完成後に移転・・・2つのオフィスを持っている事になって需要を満たしている事になる・・・出ると、出たオフィスが消えているわけね。 さらに、今年から20年にかけて都心で大規模ビルの供給ラッシュが起きることが状況を複雑にしている。都心の好立地を背景に、ビルを供給するディベロッパーは立地に見合った賃料を想定している。しかし、坪3万円台後半〜4万円にもなる賃料負担に耐えられる企業はそう多くはない。すると、既存の大型ビルのテナントを引き抜くしかなくなる。 儲かっている所じゃないと無理ね・・・現状は坪2.5万円ぐらいかね？ 「今は空前の引き抜き合戦が行われているのだと思います。引き抜きが成功すると、テナントはすぐに移転するわけではないので、既存と新規の二つのビルで契約に『ダブリ期間』が生じます。その期間は両方のビルが埋まっていて、空室が顕在化しません。空室率が低くなる、もう一つの原因です」（牧野氏） 引き抜き合戦ね・・・統計上では2つのオフィスを1つの企業が持つからね・・・ 牧野氏は早晩、ダブリ期間のマジックは解け始め、空室率が上昇すると見ている。そして引き抜き合戦は、より弱いほうへと向かう。新規の大型ビルにテナントを奪われた既存の大型ビルは、中堅ビルからテナントを奪う。テナントを失った中堅ビルは、さらに小さいビルからテナントを奪う……。 調整局面ということね・・・また、統計の魔術を見ちゃった気がするが・・・幼い普ちゃんのポチ国の経済は大丈夫なのかね・・・？ シニア層が郊外の戸建てを売って都心のマンションに住み替える「都心回帰」も盛んというが、前提が徐々に崩れつつある。郊外の地価はすでに下落し始めていて、思うような値段がつかなくなりつつあるからだ。 「一部地域では、ほとんど投げ売り状態のところも出始めています」（新井氏） だよね・・・結局は実質、供給過剰が顕在化していない・・・都市郊外が縮小中ということね。偉大なる安倍晋三閣下ヨイショ系と反安倍系の見方の違いということになるかね・・・？ 強気と弱気が交錯する不動産市場。新説を唱える榊原教授に、賛否両論のさまざまな見方があることを伝えると、 強気は偉大なる安倍晋三閣下ヨイショ派で弱気は反安倍派ということかね？アベノミクスは成功しているようには見えないし、景気が良くなっているような気配は微塵も感じないのでね・・・ 「皆、知らないだけじゃないですか。私の考えは、いささかも揺らぎません」 表面的な報道を眺めている分には、安倍信徒と、それ以外の信徒・・・ということね。偉大なる安倍晋三閣下の声を神の声と取るか、悪魔のささやきと取るかの問題ね・・・統計に於ける神学論争のようなものだね・・・再開発だから二次空室が無いということね。拡大しているのではない・・・移転・増床ブームなのは割安感ね。これでは賃料が上がらないね。 ああ、思い出した・・・もう20年にもなるか、私がデータベース屋に化けた時、当時で築15年ぐらいかな？そのビルの一室で情報処理を行うので、PCを8台、両面印刷のレーザープリンター3台、コピー機などなど・・・電力容量が不足・・・ブレーカーが上がるわけね。工事屋を頼むと、ダメですね・・・分岐のケーブルの容量が不足ということね・・・仕方がないので別の部屋のコンセントね・・・雑居ビルを前提に建てた奴だったからだから枝はあるということなのでしょうね。 まあ、古いオフィスビルは電力事情が良くないからね・・・電源設備は最初が肝心 日経 xTECH（クロステック） なるほどね。この記事は2007年ね。この頃から顕在化してきたわけね・・  ・な〜る・・・ブレードサーバーへの給電が直流な理由も分かるね。 この太いDC供給用の端子ね・・・PCの基板のようなのがブレードサーバーですから直流給電になるのは当然ですが・・・HP ProLiant BL460c G7 603569-B21 Xeon E5640 2.66GHz×2 の端子部ね・・・ こいつが搭載していたメモリーは80GBでね。こいつをニコイチサーバー君に組み込んだわけね・・・実際にはサンコイチかね？ 色々と剥ぎ取って組み立てたニコイチサーバー君ね・・・OSは普通のWindows10ですからゴッツイPCなのですがね・・・ 直流の無停電電源装置を電源とすることで電力の効率的な利用ということね。直流だと送電ロスが結構大きいですからね・・・そのために左のような太い導線を使わなければならなくなるということですね。まあ、色々と理解ね。さて、朝飯にするか・・・ 2019.08.13 |
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